CORRECTION OF INACCURATE FIRST LAND-REGISTRATION ENTRY "UNKNOWN OWNER"

Καταχώρηση 2016/02/05.

Με την ολοκλήρωση της κτηματογράφησης σε μία υπό κτηματογράφηση περιοχή δημοσιεύονται οι πρώτες κτηματολογικές εγγραφές κατά μεταφορά από τους κτηματολογικούς πίνακες που έχουν συνταχθεί κατά τα διάρκεια της κτηματογράφησης. Σύμφωνα με το άρθρο 9 παρ. 1 του Ν. 2664/1998. ακίνητα που δεν έχουν εγγραφεί ως ανήκοντα σε ορισμένο πρόσωπο και φέρονται στα κτηματολογικά βιβλία και στα λοιπά στοιχεία του Κτηματολογίου ως ακίνητα «άγνωστου ιδιοκτήτη» θεωρείται ότι ανήκουν στην κυριότητα του Ελληνικού Δημοσίου. Αυτό θα συμβεί μόλις καταστούν οριστικές οι πρώτες εγγραφές. Οι πρώτες εγγραφές καθίστανται οριστικές με την πάροδο των σχετικών προθεσμιών αμφισβήτησής τους.

Σύμφωνα με το άρθρο 6 (παρ. 2 περ. α’ του Ν. 2664/1998). υφίσταται αποκλειστική προθεσμία πέντε (5) ετών για την αμφισβήτηση των αρχικών εγγραφών. Εκτός εάν πρόκειται για το Ελληνικό Δημόσιο και για μόνιμους κατοίκους εξωτερικού ή εργαζόμενους μόνιμα στο εξωτερικό κατά τη λήξη της πενταετούς αυτής προθεσμίας. Για αυτούς  η προθεσμία άσκησης της αγωγής είναι επτά (7) έτη. Για τα πρόσωπα των δύο τελευταίων κατηγοριών, που εγκαταστάθηκαν στην Ελλάδα κατά την τελευταία διετία της πενταετούς κατά τα ως άνω προθεσμίας, η προθεσμία για την άσκηση της αγωγής δεν συμπληρώνεται πριν από την πάροδο διετίας από την οριστική εγκατάσταση τους στην Ελλάδα.

Περιοχές που κηρύχθηκαν υπό κτηματογράφηση.

Επίσης για τις περιοχές που κηρύχθηκαν υπό κτηματογράφηση πριν τη δημοσίευση και έναρξη ισχύος του Ν. 3481/2006. η αποκλειστική προθεσμία της περίπτωσης α` της παραγράφου αυτής είναι δώδεκα (12) έτη. Εκτός εάν πρόκειται για το Ελληνικό Δημόσιο και για μόνιμους κατοίκους εξωτερικού ή εργαζόμενους μόνιμα στο εξωτερικό κατά τη λήξη της δωδεκαετούς αυτής προθεσμίας. Για αυτούς η προθεσμία άσκησης της αγωγής είναι δεκατέσσερα (14) έτη. Για τα πρόσωπα των δύο τελευταίων κατηγοριών, που εγκαταστάθηκαν στην Ελλάδα κατά την τελευταία διετία της δωδεκαετούς κατά τα ως άνω προθεσμίας, η προθεσμία για την άσκηση της αγωγής δεν συμπληρώνεται πριν από την πάροδο διετίας από την οριστική εγκατάστασή τους στην Ελλάδα.

Εάν ιδιοκτήτης ακινήτου έχει εκ παραδρομής ή για άλλο λόγο παραλείψει να δηλώσει την ιδιοκτησία του κατά τα διάρκεια της κτηματογράφησης (με αποτέλεσμα το ακίνητό του να εμφανίζεται ως αγνώστου ιδιοκτήτη.), έχει τη δυνατότητα να προβεί σε σειρά ενεργειών για την αναγνώριση και καταχώρισή της στις κτηματολογικές εγγραφές. Θα πρέπει δε εγκαίρως να προβεί στις σχετικές ενέργειες προκειμένου να μην περιέλθει η ιδιοκτησία του στο Ελληνικό Δημόσιο. Μετά την πάροδο των σχετικών προθεσμιών, οπότε και τα ακίνητα αγνώστου ιδιοκτήτη περιέρχονται σε αυτό.

άρθρο 18 παρ. 1 του Ν. 2664/1998.

Σύμφωνα με το άρθρο 18 (παρ. 1 του Ν. 2664/1998.) ο Προϊστάμενος του Κτηματολογικού Γραφείου μπορεί, ύστερα από αίτηση όποιου έχει έννομο συμφέρον ή και αυτεπαγγέλτως, να προβαίνει στη διόρθωση πρόδηλων σφαλμάτων των κτηματολογικών εγγραφών. Η διόρθωση ανακριβούς πρώτης εγγραφής που εμφανίζει ακίνητο ως «αγνώστου ιδιοκτήτη.» μπορεί να γίνει εφόσον το δικαίωμα του αιτούντος προκύπτει από δημόσιο έγγραφο που καταχωρίσθηκε στα βιβλία του υποθηκοφυλακείου πριν από την ανάρτηση των στοιχείων της κτηματογράφησης.

Η οποία κτηματογράφηση προηγείται της έκδοσης της διαπιστωτικής πράξης του άρθρου 11 του Ν. 2308/1995, ή και μετά από αυτήν, εφόσον στηρίζεται σε προηγούμενη πράξη καταχωρισθείσα στα βιβλία του υποθηκοφυλακείου πριν από την εν λόγω ανάρτηση, υπό την προϋπόθεση ότι μέσω της διορθώσεως δεν αντικαθίσταται (εκτοπίζεται) δικαίωμα τρίτου, εκτός αν ο τρίτος συναινεί στη διόρθωση, συνυπογράφοντας την αίτηση, η συναίνεση δε αυτή δεν υποκρύπτει άτυπη μεταβίβαση ή μεταβολή τίτλου του ακινήτου.

Στην περίπτωση ακινήτου με την ένδειξη «άγνωστου ιδιοκτήτη», απαιτείται συναίνεση του Ελληνικού Δημοσίου, εκτός αν πρόκειται για δημόσιο έγγραφο, με βάση το οποίο έχουν καταχωρισθεί στο κτηματολογικό φύλλο του ακινήτου δικαιώματα συνδικαιούχων, οπότε δεν απαιτείται συναίνεση του Ελληνικού Δημοσίου. Επομένως στην περίπτωση π.χ που μία οριζόντια ιδιοκτησία ανήκει σε δύο πρόσωπα σε ποσοστό 50% που απέκτησαν το ακίνητο αυτό με το ίδιο συμβόλαιο (π.χ με αποδοχή κληρονομίας), αλλά μόνο ο ένας συγκύριος από τους δύο προέβη σε δήλωση του δικαιώματός του, με αποτέλεσμα το υπόλοιπο 50% να εμφανίζεται ως «αγνώστου ιδιοκτήτη», ο δεύτερος συγκύριος μπορεί να ζητήσει την καταχώρηση του δικαιώματός του με αίτηση διόρθωσης προδήλου σφάλματος, χωρίς τη συναίνεση του Ελληνικού Δημοσίου. Με αυτό τον τρόπο αποφεύγεται η δικαστική οδός.

Συναίνεση του Δημοσίου.

Συναίνεση του Δημοσίου δεν απαιτείται επίσης και στην περίπτωση που το δημόσιο έγγραφο, με βάση το οποίο ζητείται η διόρθωση της εγγραφής, αποτελεί τίτλο εγγραπτέου δικαιώματος επί άλλου κτηματογραφηθέντος ακινήτου της ίδιας κτηματογραφηθείσας περιοχής. Το δημόσιο έγγραφο το οποίο δηλώθηκε και καταχωρίσθηκε στο κτηματολόγιο, καθώς και όταν ο τίτλος του αιτούντος τη διόρθωση ή των δικαιοπαρόχων του (άμεσων ή απώτερων) είναι παραχωρητήριο του Ελληνικού Δημοσίου ή Ν.Π.Δ.Δ. Το ίδιο ισχύει επίσης όταν το ακίνητο με την ένδειξη «άγνωστου ιδιοκτήτη», για το οποίο ζητείται η διόρθωση, είναι οριζόντια ή κάθετη ιδιοκτησία και από το συσχετισμό του προσκομιζόμενου τίτλου κτήσης του αιτούντος και των δικαιοπαρόχων του προς την πράξη σύστασης της οριζόντιας ή κάθετης, αντίστοιχα, ιδιοκτησίας, διαπιστώνεται ότι εξαντλείται το σύνολο των εξ αδιαιρέτου ποσοστών του εγγραπτέου δικαιώματος επί της οριζόντιας ή κάθετης αυτής ιδιοκτησίας.

Το ίδιο γίνεται δεκτό και στην περίπτωση που στην οριζόντια ή κάθετη ιδιοκτησία δεν αντιστοιχεί αυτοτελές κτηματολογικό φύλλο. Στην περίπτωση αυτή  το αντιστοιχούν σε αυτήν ποσοστό συγκυριότητας επί του γεωτεμαχίου εμφανίζεται με την ένδειξη «άγνωστου ιδιοκτήτη». Συνεπώς, εφόσον συντρέχουν οι προϋποθέσεις της διορθώσεως της αρχικής εγγραφής με τη διαδικασία του πρόδηλου σφάλματος, δημιουργείται αυτοτελές κτηματολογικό φύλλο για την οριζόντια ή κάθετη, αντίστοιχα, ιδιοκτησία.

άρθρο 6 παρ. 2 περ. α’ του Ν. 2664/1998.

Εάν δεν πληρούνται οι προϋποθέσεις για την υποβολή αίτησης διόρθωσης προδήλου σφάλματος ο ιδιοκτήτης, του οποίου το σχετικό δικαίωμα δεν έχει καταχωρηθεί στις κτηματολογικές εγγραφές, θα πρέπει να ακολουθήσει τη δικαστική οδό. Το άρθρο 6 (παρ. 2 περ. α’ του Ν. 2664/1998). ορίζει ότι σε περίπτωση ανακριβούς πρώτης εγγραφής μπορεί να ζητηθεί, με αγωγή ενώπιον του αρμόδιου καθ` ύλην και κατά τόπον Πρωτοδικείου, η αναγνώριση του δικαιώματος που προσβάλλεται με την ανακριβή εγγραφή και η διόρθωση, ολικά ή μερικά, της πρώτης εγγραφής. Η αγωγή (αναγνωριστική ή διεκδικητική) ασκείται από όποιον έχει έννομο συμφέρον μέσα σε αποκλειστική προθεσμία πέντε (5) ετών. Εξαίρεση υπάρχει αν πρόκειται για το Ελληνικό Δημόσιο και για μόνιμους κατοίκους εξωτερικού ή εργαζόμενους μόνιμα στο εξωτερικό κατά τη λήξη της πενταετούς αυτής προθεσμίας, για τους οποίους η προθεσμία άσκησης της αγωγής είναι επτά (7) έτη.

Σύμφωνα με την παράγραφο 3 περ. β’ του άρθρου 6 του Ν. 2664/1998. όπως η διάταξη αυτή τροποποιήθηκε με τον Ν. 3481/2006. και ειδικότερα με το άρθρο 2 παρ. 2, στην περίπτωση των αρχικών εγγραφών με την ένδειξη «άγνωστου ιδιοκτήτη» κατά την έννοια της παραγράφου 1 του άρθρου 9 του Ν. 2664/1998,.διόρθωση μπορεί να ζητηθεί με αίτηση εκείνου που ισχυρίζεται ότι έχει εγγραπτέο στο Κτηματολόγιο δικαίωμα, η οποία υποβάλλεται ενώπιον του Κτηματολογικού Δικαστή της τοποθεσίας του ακινήτου και, μέχρις ότου ορισθεί αυτός, στο Μονομελές Πρωτοδικείο της τοποθεσίας του ακινήτου που δικάζει κατά τη διαδικασία της εκούσιας δικαιοδοσίας.

άρθρο 6 παρ. 3 περ. β’ του Ν. 2664/1998.

Σύμφωνα με το άρθρο 6 παρ. 3 περ. β’ του Ν. 2664/1998. σε περίπτωση που ο αιτών επικαλείται ως τίτλο κτήσης πράξη μεταγραπτέα κατά την κείμενη νομοθεσία, η οποία δεν έχει μεταγραφεί στο υποθηκοφυλακείο. Στην περίπτωση αυτή, με την αίτηση ζητείται η διόρθωση της πρώτης εγγραφής και η καταχώριση του δικαιώματος στο φερόμενο στο μη μεταγεγραμμένο τίτλο ως αποκτώντα, εφόσον συντρέχουν όλες, οι κατά το ουσιαστικό δίκαιο, προϋποθέσεις για την κτήση του δικαιώματος.

Αποφάσεις των ελληνικών δικαστηρίων.

Από σειρά αποφάσεων των ελληνικών δικαστηρίων. (Βλ. ΕφΑθ 206/2010. Αρμ 2011/223 – ΕφΑθ 4080/2008. ΕλλΔνη 2009/875 – ΜονΠρΒολ 163/2009. Αρμ 2009/1126 – ΜονΠρΒολ 313/2009. Αρμ 2009/1513 – ΜονΠρΘεσ 26833/2008. Α’ ΔΗΜΟΣΙΕΥΣΗ ΝΟΜΟΣ – ΜονΠρΑρτ 189/2009. Αρμ 2011/227 – ΜονΠρΣερ 430/2010. Αρμ 2011/226 – ΜονΠρΒολ 707/2008. Αρμ 2009/854 – ΜονΠρΦλωρ 98/2008. ΕλλΔνη 2008/957 – ΜονΠρΚω 1150/2008. Α’  ΔΗΜΟΣΙΕΥΣΗ ΝΟΜΟΣ – ΜονΠρΘεσ 29835/2007. Α’  ΔΗΜΟΣΙΕΥΣΗ ΝΟΜΟΣ – ΜονΠρΘεσ 29830/2007. ΔΗΜΟΣΙΕΥΣΗ ΝΟΜΟΣ – ΜονΠρΛαρ 376/2007. Δικογραφία 2007/381 – ΜονΠρΚω 283/2007 – Α’ ΔΗΜΟΣΙΕΥΣΗ ΝΟΜΟΣ.) γίνεται δεκτό ότι είναι δυνατόν να διορθωθεί η ανακριβής πρώτη εγγραφή με την ένδειξη «άγνωστος ιδιοκτήτης» και με την επίκληση τακτικής ή έκτακτης χρησικτησίας, καθώς το άρθρο 6 παρ. 3 του Ν. 2664/1998. δεν διακρίνει ως προς τον τρόπο κτήσης του δικαιώματος και  ο νομοθέτης, εάν ήθελε να αποκλείσει από τη διαδικασία της κτηματογράφησης την εγγραφή του δικαιούχου με πρωτότυπο τρόπο κτήσης κυριότητας, θα το έπραττε με ρητή  διάταξη.

 Όλοι οι τρόποι κτήσης κυριότητας ρυθμίζονται ως αξιολογικά ισοδύναμοι στον Αστικό Κώδικα. Το κτηματολόγιο αποτελεί ένα νέο θεσμό με μοναδικό σκοπό την αντικατάσταση του συστήματος δημοσιότητας των εμπράγματων δικαιωμάτων και σε καμία περίπτωση δεν επηρεάζει τους λόγους κτήσης των δικαιωμάτων αυτών, όπως αυτοί ορίζονται από τον Αστικό Κώδικα.

Σύμφωνα με την κρατούσα στη νομολογία άποψη αντικείμενο της δίκης που ανοίγεται με την αίτηση του άρθρου 6 (παρ. 3^α του Ν. 2664/1998). είναι η διαπίστωση της ύπαρξης του σχετικού εγγραπτέου δικαιώματος του αιτούντος και η διόρθωση της ανακριβούς πρώτης εγγραφής σύμφωνα με τη διαπίστωση αυτή (βλ. την πλέον πρόσφατη Α.Π 74/2015, ΤΝΠ ΝΟΜΟΣ).

ΕφΑθ 4502/2007, ΤΝΠ ΔΣΑ – ΜονΠρΘεσ 696/2014, αδημ – ΜονΠρΘεσ 154/2014, αδημ.

Συνακόλουθα δεν απαιτείται και δεν είναι δυνατό να ζητηθεί με την εν λόγω αίτηση η αναγνώριση του δικαιώματος  (ΕφΑθ 4502/2007, ΤΝΠ ΔΣΑ – ΜονΠρΘεσ 696/2014, αδημ – ΜονΠρΘεσ 154/2014, αδημ). που προσβάλλεται με την ανακριβή πρώτη εγγραφή στο κτηματολογικό φύλλο του ακινήτου, ούτε να περιληφθεί σχετική διάταξη στην απόφαση που θα εκδοθεί, καθώς αντικείμενο της δίκης που ανοίγεται, δεν είναι η αυθεντική διάγνωση δικαιώματος που αμφισβητείται, ανεξαρτήτως του ότι ελέγχεται ως προδικαστικό η ύπαρξη συγκεκριμένου δικαιώματος για τη ζητούμενη διόρθωση της ανακριβούς πρώτης εγγραφής (ΕφΑθ 206/2010. Αρμ 2011/223 – ΜονΠρΛαμ 28/2012. ΝοΒ 2012/1433). χωρίς όμως να καλύπτεται με ισχύ δεδικασμένου (Α.Π 309/2012. ΤΝΠ ΝΟΜΟΣ – ΕφΑθ 206/2010. Αρμ 2011/223 – ΜονΠρΚω 49/2013. ΤΝΠ ΝΟΜΟΣ). και για το λόγο αυτό γίνεται επίσης δεκτό ότι δεν απαιτείται η καταβολή δικαστικού ενσήμου για την συζήτηση της εν λόγω αίτησης.

Για την άσκηση της αίτησης του άρθρο 6 (παρ. 3 του Ν. 2664/1998). καθ’ύλην αρμόδιο Δικαστήριο είναι το Μονομελές Πρωτοδικείο του τόπου όπου βρίσκεται το ακίνητο. Εντός προθεσμίας είκοσι (20) ημερών από την κατάθεσή της και επί ποινή απαραδέκτου, η αίτηση κοινοποιείται από τον αιτούντα στο Ελληνικό Δημόσιο και εγγράφεται στο κτηματολογικό φύλλο του ακινήτου. Εάν στο κτηματολογικό φύλλο του ακινήτου έχουν ήδη καταχωρισθεί και άλλες αιτήσεις ή κύριες παρεμβάσεις με αντίστοιχο περιεχόμενο, η μεταγενέστερη αίτηση κοινοποιείται από τον αιτούντα επί ποινή απαραδέκτου και εντός της ως άνω προθεσμίας στους προηγούμενους αιτούντες ή κυρίως παρεμβαίνοντες.  Με τα 739, 791 παρ. 3 και 4 (ΚΠολΔ). και το άρθρο 20 (του Ν. 4055/2012 και άρθρο 3 παρ. 4 ΕισΝΚΠολΔ). εξαιρέθηκαν ρητώς από τη γενική αρμοδιότητα του Ειρηνοδικείου για τις υποθέσεις εκουσίας δικαιοδοσίας οι κτηματολογικές υποθέσεις.

άρθρο 18 παρ. 1, περίπτωση ζ’.

Επίσης, σύμφωνα με τα οριζόμενα στο άρθρο 18 (παρ. 1, περίπτωση ζ’). όπως αυτή προστέθηκε με το άρθρο 2 (παρ. 15 του Ν. 4164/2013). η υποβολή αίτησης διόρθωσης προδήλου σφάλματος δεν συνιστά αναγκαία προδικασία για την υποβολή και συζήτηση ενώπιον του δικαστηρίου αγωγών και αιτήσεων διόρθωσης των κτηματολογικών εγγραφών, αρχικών και μεταγενέστερων (Βλ. και Α.Π 174/2014, ΤΝΠ ΝΟΜΟΣ).

Για τη συζήτηση ενώπιον δικαστηρίου αγωγών και αιτήσεων προσκομίζεται, με ποινή απαραδέκτου, αντίγραφο κτηματολογικού φύλλου και απόσπασμα κτηματολογικού διαγράμματος του ακινήτου στο οποίο αφορά η διόρθωση. Σε περίπτωση που το αίτημα της αγωγής ή της αίτησης διόρθωσης αφορά σε αλλαγές και στα κτηματολογικά διαγράμματα (κατά τη συζήτηση της αγωγής ή της αίτησης και με ποινή απαραδέκτου). αντί του αποσπάσματος του κτηματολογικού διαγράμματος προσκομίζεται τοπογραφικό διάγραμμα γεωμετρικών μεταβολών. Σε αυτό αποτυπώνεται η όποια γεωμετρική μεταβολή επέρχεται με την αιτούμενη διόρθωση.

Όταν η διόρθωση αφορά σε ανακριβή αρχική εγγραφή δικαιώματος που έχει καταχωριστεί μερικά με την ένδειξη «αγνώστου ιδιοκτήτη» και μερικά υπέρ τρίτου προσώπου που αναγράφεται ως δικαιούχος, τότε ασκείται η αγωγή της παραγράφου 2. Η τελευταία θα απευθύνεται κατά του Ελληνικού Δημοσίου και κατά του αναγραφόμενου ως δικαιούχου του δικαιώματος στο οποίο αφορά η εγγραφή κατά τα ειδικότερα οριζόμενα στην παράγραφο αυτή. Το ίδιο ισχύει και για τη διόρθωση αρχικών εγγραφών επί ακινήτου, που τμήματα του έχουν καταχωριστεί με την ένδειξη «αγνώστου ιδιοκτήτη» και υπέρ τρίτου προσώπου που αναγράφεται ως δικαιούχος. Κατ` εξαίρεση όσων ορίζονται στην περίπτωση α`, όταν πρόκειται για διόρθωση αρχικής εγγραφής επί γεωτεμαχίου με την ένδειξη «αγνώστου ιδιοκτήτη» κατά την έννοια (της παραγράφου 1). του άρθρου 9 και ο δικαιούχος επικαλείται ως τίτλο κτήσης την έκτακτη χρησικτησία, ασκείται η αγωγή της παραγράφου 2 που απευθύνεται κατά του Ελληνικού Δημοσίου.

Καλληδώνης Νικόλαος

Lawyer

Μ.Δ.Ε Αστικού και Ποινικού Δικαίου

nkallidonis@yahoo.com